LAS PRACTICAS MONOPOLICAS EN ARRENDAMIENTOS DISTORSIONAN EL MERCADO

Foto: Internet. Y la sana relación entre oferta y demanda.

La presente coyuntura provocada por la pandemia, ha impactado de manera directa a las empresas y su capacidad para generar flujos de efectivo, y llevar sus actividades de cara a los clientes de manera tradicional, situación que ha impulsado una solicitud masiva de desfases y reducciones en arrendamientos, bajo el entendido de que las políticas de salud pública han requerido cierres obligados y generalizados sin precedentes, que afectan de forma directa los rendimientos de los puntos de venta y el uso de muchos espacios de trabajo, como oficinas y espacios industriales.

Derivado de esta situación y en un hecho histórico, la Comisión Federal de Competencia Económica (COFECE) abrió una investigación por prácticas monopólicas, en el mercado del arrendamiento de espacios inmobiliarios no residenciales.

Esta es la primera vez que tenemos registro de un hecho de esta índole en materia inmobiliaria no residencial, y que prende las alertas en el mercado de bienes raíces, que al cierre del último trimestre del año pasado registró un inventario de oficinas A+ y A de 7,443,450 m²; de clase B (CBD) de 3,500,000 m², con una disponibilidad del 18.6% y 28.3%, respectivamente y con un valor total estimado de 48 millones 864 mil pesos.

Dentro de esta evaluación masiva de costos de arrendamiento, la COFECE tuvo conocimiento a finales del año pasado, de hechos que constituyen indicios de la posible existencia de prácticas monopólicas absolutas -previstas por las fracciones I y V del artículo 53 de la Ley Federal de Competencia Económica (LFCE)-, y a consecuencia de lo anterior, se inició la investigación de oficio, con el objeto de determinar si se han o no suscitado estos cohechos o si se están o no, manifestando las conductas previstas en el artículo 53 de la LFCE.

Estas investigaciones se iniciaron basadas en el reporte de alguno de los jugadores en el sector inmobiliario, que reveló algún tipo de posible acuerdo, para coordinar la respuesta al mercado en cuanto a condiciones o términos económicos, situación que distorsionaría el mercado y las condiciones de una relación entre oferta y demanda sana.

En términos del artículo 71, párrafos tercero y cuarto de la LFCE, el periodo de la investigación que inició el 7 de octubre del 2020, va de treinta a 480 días hábiles.

Las prácticas monopólicas absolutas son contratos, convenios, arreglos o combinaciones entre agentes económicos competidores entre sí, cuyo objeto o efecto sea la manipulación de precios, restricción o limitación de la oferta o la demanda, división o segmentación de mercados, concertación o coordinación de posturas en licitaciones, así como el intercambio de información entre ellos para realizar alguna de las conductas anteriores.

De comprobarse la existencia de una práctica monopólica absoluta, los agentes económicos podrían ser multados hasta por 10% de sus ingresos, y las personas físicas que hubieran participado en la celebración, ejecución u orden de este tipo de acuerdos entre competidores, podrían ser sancionados con prisión de conformidad con el Código Penal, hasta por 10 años.

Por esta razón, es sumamente importante que los desarrolladores y comercializadores tomen nota y sean sumamente cuidadosos en las comunicaciones que tengan con sus competidores, para evitar cualquier tipo de malentendido ante la autoridad, dado que cualquier discusión o acuerdo en estos temas, puede llegar a consecuencias legales mayores y afectar una sana relación en el mercado de los bienes raíces en México, advirtió Sergio Pérez, director Ejecutivo de Cuentas Corporativas en América Latina de Newmark.